Mengetahui Jenis Bunga Perbankan

Ketika Anda memutuskan untuk mengambil kredit dari bank baik itu rumah atau mobil, apakah hal-hal yang Anda pertimbangkan? Salah satunya tentu tingkat bunga. Apakah Anda sudah mengetahui darimana tingkat bunga itu ditentukan?. Jikalau belum, mungkin tulisan ini akan bermanfaat karena membahas jenis bunga dalam kredit perbankan yang membuat Anda sedikitnya tahu tentang bunga kredit yang selama ini diambil.

Bunga Flat
Bunga flat menerapkan tingkat bunga dan angsuran bulanan yang sama pada angsuran kredit setiap bulannya. Bunga flat cenderung digunakan pada kredit konsumen misalnya KPM (Kredit Pemilikan Mobil). Kelebihan dari tingkat bunga flat ialah jika sebelum jangka waktu kredit habis angsuran ingin dilunasi, maka kita hanya menghitung saja berapa sisa pokok hutang yang belum dibayar, sehingga akan terasa bahwa kredit yang kita angsur sebanding dengan sisa pokok hutang yang ada. Namun, hal ini juga menjadi kelemahan karena bank akan memberikan penalti apabila terjadi pelunasan diawal, maka berpikirlah lagi untuk mengambil kredit dengan tingkat bunga flat ini.

Sebagai contoh, ketika Anda ingin membeli sebuah mobil dengan Kredit Pemilikan Mobil (KPM) seharga Rp. 200 juta dengan cara kredit di bank selama 3 tahun. Bunga flat yang ditawarkan mencapai 6%. Berapakah angsuran bulanan yang harus Anda bayar dengan DP Rp. 60 juta? Mencari bunga flat dengan mengkalikan pokok angsuran awal dengan suku bunga flat per tahun dan jumlah tahun jangka waktu kredit dibagi dengan jumlah bulan jangka waktu kredit sehingga didapatkan bunga dan angsuran per bulan menjadi Rp. 700.000 dan Rp. 4.588.888,889. Bila kita hitung selama 36 bulan, total bunga dan angsuran bulanannya menjadi Rp. 25.200.000 dan Rp. 165.200.000.

Bunga Efektif
Berbeda dengan bunga flat, penentuan bunga efektif didasarkan pada saldo pokok hutang bulan sebelumnya, sehingga nilai bunga pun semakin kecil seiring dengan saldo pokok hutang yang semakin kecil. Biasanya digunakan pada produk kredit jangka panjang, seperti Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Kelebihan dari tingkat bunga ini ialah penetapan bunga disesuaikan dengan saldo pokok hutang bulan sebelumnya, sehingga semakin lama semakin kecil nilainya dan bagi pihak kreditur tidak akan memberikan penalti karena di awal angsuran pihak kreditur telah mendapatkan bunga yang besar.

Sebagai contoh, Anda berniat membeli rumah dengan KPR di bank tertentu. Harga rumah itu sendiri bernilai Rp. 400 juta, dengan bunga efektif 12% selama 10 tahun. Berapakah angsuran bulanan yang harus Anda bayar? Mencari bunga efektif per bulan dengan cara mengkalikan saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya dengan suku bunga per tahun dan 30/360 (30 hari dalam satu bulan dan 360 hari dalam satu tahun) sehingga bunga pada bulan pertama dan angsurannya menjadi Rp. 4.000.000 dan Rp. 7.333.333,333. Bila kita hitung selama 120 bulan, total bunga dan angsuran bulanannya menjadi Rp. 242.000.000 dan Rp. 642.000.000.

Bunga Anuitas
Bunga anuitas prinsipnya sama seperti bunga efektif namun yang berbeda ialah angsuran bulanan yang akan tetap sama setiap bulannya. Sebagai contoh, sama seperti bunga efektif apabila menggunakan bunga anuitas berapakah angsuran bulanan yang harus Anda bayar? Mencari bunga anuitas per bulan dengan cara mengkalikan saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya dengan suku bunga per tahun dan 30/360, sedangkan angsuran per bulan dengan mengalikan pinjaman dan suku bunga per tahun dan konversi suku bunga per bulan sehingga didapat bunga dan angsuran pada bulan pertama sebesar Rp. 4.000.000 dan Rp. 5.738.837,936. Bila kita hitung selama 120 bulan, total bunga dan angsuran bulanannya menjadi Rp. 288.660.552,3 dan Rp. 688.660.552,3.

Sistem Fixed dan Floating
Kita juga harus memperhatikan sistem bunga apa yang dipakai oleh pihak bank selaku kreditur? Apakah sistem bunga fixed atau sistem bunga floating? Hal ini penting dalam mengetahui apakah tingkat bunga kredit yang diambil menyesuaikan tingkat bunga pasar atau tidak. Sistem bunga fixed didasarkan pada sistem bunga kredit yang tetap jika tingkat bunga pasar berubah. Kelebihannya jika tingkat bunga pasar ternyata naik atau lebih tinggi dari tingkat bunga kredit maka kita diuntungkan dengan membayar bunga yang lebih kecil dari tingkat bunga pasar.

Begitu pula sebaliknya, sistem bunga floating (mengambang) didasarkan pada penerapan bunga kredit yang berubah jika tingkat bunga pasar berubah. Kelebihannya jika tingkat bunga pasar ternyata turun, maka kita diuntungkan dengan membayar bunga yang lebih kecil dari tingkat bunga kredit awal.

Perbandingan Bunga Flat dan Bunga Efektif
Kita bisa membandingkan bunga flat dan bunga efektif dari perhitungan sederhana diatas yaitu dengan bunga flat 6%, jangka waktu kredit 3 tahun dan saldo pokok hutang Rp. 140.000.000 dibandingkan dengan bunga efektif 12% dan saldo pokok hutang dan jangka waktu kredit yang sama.

Manakah yang lebih banyak total bunga dan angsurannya, apakah dengan bunga flat atau bunga efektif? Dengan bunga flat 6% total bunga dan total angsuran selama 36 bulan (3 tahun) hampir sama dengan bunga efektif. Hal ini mengindikasikan bahwa bunga flat 6% yang terkesan lebih rendah dari bunga efektif 12% ternyata nilainya jauh lebih besar dibandingkan dengan bunga efektif, sehingga Anda selaku pihak debitur sebaiknya bertanya tingkat bunga apa yang dipakai pihak bank selaku kreditur sebelum memutuskan untuk mengajukan kredit. Selain itu, juga diperhatikan sistem bunga yang diterapkan oleh bank tersebut agar Anda mengetahui lebih awal tentang bunga kredit perbankan yang diambil. Semoga bermanfaat.

Biaya-biaya Terkait dengan Kredit Kepemilikan Rumah

Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang kian membaik, membuat pasar properti menggeliat. Apabila perekonomian tumbuh dengan baik dan tingkat pengangguran juga menurun, banyak masyarakat mampu membeli rumah sehingga pasar properti akan tumbuh dengan pesat, seperti yang terjadi saat ini. Sebaliknya bila perekonomian menurun (masa resesi) dan pekerjaan sangat sulit diperoleh, masyarakat akan menunda untuk membeli rumah sehingga tren harga perumahan akan menurun. Harga properti cenderung akan naik di saat pendapatan perkapita juga naik, hal ini terjadi dalam perekonomian yang maju pesat, dengan lapangan pekerjaan yang makin tersedia, dan semakin banyak pasangan suami-istri yang bekerja.Karena tingkat ketergantungan dari para pembeli rumah sekarang ini sangat terkait dengan kredit kepemilikan rumah, meningkatnya suku bunga akan sangat berpengaruh terhadap permintaan rumah. Keadaan Indonesia yang kian membaik, berdampak terhadap menurunnya tingkat suku bunga kredit. Hal ini memberikan peluang untuk lebih memaksimalkan kredit rumah yang dikucurkan oleh sektor perbankan untuk kebutuhan pembelian rumah bagi keluarga.

Membeli dengan Kredit

Keputusan untuk membeli rumah dengan kredit akan banyak mempengaruhi keadaan keuangan Anda dan keluarga secara jangka panjang. Bila Anda memutuskan untuk menanda tangani perjanjian kredit selama 10 tahun, Anda terikat dengan berbagai pengeluaran yang harus dikeluarkan setiap bulannya. Pertimbangkan dengan sebaik-baiknya keputusan ini. Jangan sampai keputusan ini merusak tatanan keuangan Anda di masa depan. Beberapa hal yang menurut pandangan kami harus diwaspadai adalah kemampuan Anda untuk membayar besarnya cicilan per bulan (baik bunga maupun utang pokoknya). Kewajiban untuk membayar Pajak Bumi dan Bangunan per tahun serta biaya perawatan serta pemeliharaan rumah tersebut juga harus dikalkulasi anggarannya.Kebutuhan awal yang harus disiapkan bila ingin membeli rumah dengan KPR lebih dari sekadar uang muka (DP). Memang DP ini biasanya cukup besar. Secara umum institusi pemberi kredit membatasi jumlah kreditnya yang disalurkan. Biasanya tidak lebih dari 70% dari harga rumah atau properti tersebut. Sebut saja harga rumah yang Anda inginkan adalah 300 juta, Anda harus mempersiapkan dana kurang lebih sebesar 90 juta rupiah sebagai uang muka. Kebutuhan ini harus ditambah dengan berbagai biaya lainnya yang seringkali diabaikan. Nilai biaya lainnya ini cukup besar antara 2-7% dari nilai kredit. Agar Anda tidak terkejut dengan biaya-biaya lain yang harus dikeluarkan selain uang muka, ikuti ulasannya kali ini.

Biaya-biaya Terkait dengan KPR

Dalam mengajukan KPR sering kali orang hanya fokus untuk mempersiapkan Uang Muka yang harus dikeluarkan. Padahal biaya-biaya lainnya cukup banyak dan bila ditotal nilainya menjadi cukup besar. Dalam proses mendapatkan kredit atau mengajukan kredit sampai kredit tersebut cair dan ditransfer ke rekening Anda, ada beberapa biaya yang harus dipertimbangkan, antara lain biaya asuransi dan biaya pengikatan kredit secara hukum. Proses pembelian rumah bermula dari Anda mendapatkan rumah dan biasanya bila Anda menginginkan rumah tersebut Anda harus membayar tanda jadi atau booking fee. Hal ini biasanya dilakukan bila penjual rumah dan Anda sebagai pembeli sudah sepakat dengan harga yang diinginkan. Untuk itu dibutuhkan uang tanda jadi sebagai bukti pemesanan. Bila hal ini telah dilalukan, rumah tersebut pada dasarnya sudah tidak lagi dijual. Biaya lain sebelum kredit rumah diluncurkan adalah biaya penilaian jaminan. Biaya ini dikenakan oleh bank kepada Anda atas jasa penilaian rumah yang akan dijaminkan. Dalam proses KPR, rumah yang Anda inginkan adalah jaminannya.Provisi kredit adalah jasa komisi pemcairan kredit yang besarnya sekitar 1% dari plafond kredit. Besarnya komisi ini relatif sama dari satu bank dengan bank yang lainnya. dan tentunya biaya yang harus juga disiapkan adalah biaya adminsitrasi kredit yaitu biaya yang berkaitan dengan jasa pengurusan permohonan kredit.

Biaya Asuransi

Selain dari biaya-biaya bank, Anda juga harus mempersiapkan asuransi untuk mengkover kredit yang Anda ambil. Ada dua asuransi yang biasanya diwajibkan, yaitu asuransi jiwa untuk mengkover kredit itu sendiri dan asuransi kerugian untuk meng-cover jaminan rumah. Lebih jelasnya ikuti ulasan berikut ini.

Asuransi jiwa adalah asuransi yang harus diambil oleh pemohon kredit untuk mengkover risiko bila terjadi gagal bayar karena kematian. Dengan asuransi ini, bila terjadi risiko kematian selama jangka waktu kredit, maka pihak asuransi akan membayar uang pertanggungan yang diambil. Umumnya, asuransi yang diambil adalah jenis level-term yang menurun nilai pertanggungannya. Hal ini terkait dengan kredit yang diambil. Setiap kali Anda membayar cicilan maka saldo kredit Anda akan menurun, maka pertanggungan yang Anda miliki juga akan menurun. Ada beberapa faktor yang mempengaruhi biaya premi ini, yaitu usia Anda, besarnya jumlah pinjaman dan jangka waktu kredit. Usia Anda semakin tua, semakin mahal pula premi yang harus Anda bayarkan. Demikian pula bila kredit yang Anda ambil tinggi tentunya akan meningkatkan biaya premi yang harus Anda keluarkan.

Asuransi kerugian atau asuransi kebakaran. Asuransi ini juga diharuskan oleh bank untuk dimiliki. Hal ini dilakukan untuk mengkover risiko kerugian atas rumah. Seperti Anda ketahui rumah yang Anda beli dengan kredit merupakan jaminan untuk bank. Tentunya, bank tidak ingin terjadi sesuatu dengan jaminannya. Untuk itulah asuransi kerugian menjadi sangat penting. Bila terjadi risiko kerusakan rumah, maka perusahaan asuransi yang akan menanggung semua penggantiannya. Bila terjadi kerusakan dan rumah tersebut tidak diasurasnikan, biaya untuk membangun kembali rumah tersebut tidaklah murah. Pengeluaran dana ini bisa sangat memberatkan dan mengganggu aliran kas peminjam. Yang pada akhirnya mengakibatkan penunggakan pembayaran cicilan rumah tersebut. Berapa besar uang pertanggungan yang harus diambil tentunya bukan berdasarkan harga rumah tapi berdasarkan berapa besar biaya yang dibutuhkan untuk membangun kembali rumah tersebut. Jadi nilainya adalah nilai bangunannya tidak termasuk didalamnya nilai tanah. Secara mudah bila membangun rumah per meter persegi biayanya adalah Rp 2 juta, untuk membangun rumah seluas rumah Anda sekarang sebesar 200 meter persegi dibutuhkan biaya sekitar Rp.400 juta. Dari nilai ini harus ditambahkan paling tidak 10%, jadi nilai pertangungan asuransi kerugian yang Anda miliki adalah sebesar Rp 440 juta.

Biaya Pengikatan Kredit secara Hukum

Memasuki fase pengikatan kredit pasti terkait dengan aspek hukum dan umumnya masyarakat kurang memahami hal ini. Seringkali mereka jadi terkejut dan marah karena prosesnya berbelit-belit dan memakan biaya yang tidak sedikit.Untuk proses KPR terdapat beberapa tahapan yang harus dilalui yaitu, pengikatan utang atau kredit, pengikatan jaminan dalam hal rumah yang akan dibeli dan perjanjian jual beli.Biaya akta pengakuan utang dan perjanjian kredit. Akta ini berisi tentang pengakuan debitor bawah telah meminjam sejumlah dana kepada bank dan berkewajiban untuk mengembalikannya berdasarkan kondisi-kondisi yang telah disepakati kedua belah pihak yang tetera pada akta perjanjian kredit. berdasarkan kedua akta ini maka pihak debitor atau peminjam dan kreditur atau bank saling mengikatkan diri kepada perjanjian kredit.Kemudian ada lagi biaya akta pemberian hak tanggungan. Maksudnya adalah agar rumah tersebut tidak diperjualbelikan atau dijaminkan kepada pihak lain tanpa sepengetahuan bank. Dalam hal ini bank sebagai pemilik hak tanggungan mempunyai hak atas rumah Anda bila terjadi gagal bayar, maka bank berhak untuk menyita rumah Anda. Dan pihak lain yang juga memberikan utang kepada Anda tidak berhak untuk menyitanya. Hak Tanggungan ini tidak berlaku selamanya dan terputus karena hal-hal berikut ini:Utang yang dijamin sudah lunasDilepaskan oleh pemegang Hak Tanggungan (bank atau kreditur lain)Karena penetapan Pengadilan negeri.Hapusnya Hak atas tanah yang dibebani dengan hak tanggunganBiaya akta jual beli. Akta ini melibatkan pembeli dan penjual dan tidak ada hubungannya dengan bank karena bank hanyalah pihak yang meminjamkan uang kepada Anda untuk membeli rumah yang Anda inginkan. Dengan adanya akta ini, merupakan bukti sah bahwa Anda membeli tanah dan bangunan yang dimaksud oleh penjual. Dengan akta jual beli ini merupakan bukti perubahan kepemilikan atas tanah dan bangunan yang diperjualbelikan.Biaya selanjutnya adalah biaya Balik Nama Sertifikat. Biaya ini merupakan biaya jasa perubahan nama pada sertifikat dari pemilik lama kepada pemilik baru, yaitu Anda. setelah diadakan akta jual beli, barulah bisa dilakukan prose balik nama sertifikat dari pemilik lama kepada Anda.Biaya jasa Notaris PPAT. Biaya-biaya ini adalah biaya yang harus dibayarkan kepada Notaris atas pemakaian jasanya dalam pengurusan dokumen legal untuk transaksi jual beli rumah dan pengikatan kredit.Biaya Perolehan atas Hak Atas Tanah dan bangunan (BPHTB). BPHTB atau dikenal dengan pajak atas transaksi jual beli tanah dan bangunan. Besarnya nilai pajak jual beli ini adalah sebesar 5% dari nilai transaksi yang ditetapkan oleh pemerintah.Demikianlah berbagai biaya yang harus juga Anda pertimbangkan agar proses pengajuan kredit yang melelahkan dapat berjalan dengan baik. Selain dari berbagai biaya tersebut diatas, ada biaya yang perlu juga Anda pertimbangkan yaitu biaya atau kebutuhan untuk pindah rumah, renovasi dan lain-lain. Ternyata, kebutuhan biaya pembelian rumah dengan kredit tidak hanya sebatas persiapan uang muka tapi juga harus mempertimbangkan berbagai biaya terkait dengan itu. Semoga bermanfaat.

Prospek dan Kiat Investasi Properti Personal

Investasi di tanah dan perumahan masih cukup menjanjikan. Hati-hati jika menanamkan modal di kondominium, trade center, dan ruko.

Apakah produk properti masih tetap booming seperti tahun-tahun sebelumnya? Apakah produk properti merupakan salah satu bentuk investasi yang menguntungkan bagi investor? Apakah keseluruhan sektor properti memberikan tingkat keuntungan yang sama? Sektor properti mana saja yang memberikan capital gain paling besar?

Pada dasarnya seluruh produk properti memiliki siklus. Dan, sebagian produk properti yang ada saat ini hampir mencapai titik jenuhnya. Yang paling gampang dilihat adalah menjamurnya pasokan trade center di seluruh pelosok Jakarta dan sekitarnya. Daya serap end user (pedagang) patut dipertanyakan, sedangkan daya beli masyarakat juga tidak mengalami peningkatan yang signifikan. Akhirnya banyak sekali pasokan kios strata title di trade center yang dikuasai oleh investor dan spekulan, yang kurang mengerti situasi di lapangan. Hasilnya adalah harga kios cenderung menurun dan kurang menguntungkan untuk dijual kembali. Sepinya pengunjung trade center membuat pedagang pun enggan membeli atau menyewa dari investor dan spekulan. Sepinya pengunjung trade center itulah yang membuat investor dan spekulan akhirnya mengalami kerugian.

Demikian pula yang terjadi pada pasar kondominium. Pasokan yang sedemikian besar dalam waktu tiga tahun belakangan ini telah membuat pasar sedikit jenuh. Kondisi ini diperburuk dengan makin besarnya pasokan kondominium yang siap masuk ke pasar, sehingga kejenuhan pun menjadi makin nyata. Besarnya pasokan kondominium yang dipasarkan hanya dalam waktu singkat menjadi sinyal yang berbahaya, terutama jika dikaitkan dengan besaran pasokan sebelum krisis yang hanya berkisar 18.187 unit. Bandingkan dengan perkiraan pasokan sampai dengan tahun 2006 yang diperkirakan menjadi 48.019 unit

Sedikit berlawanan dengan fenomena yang ada adalah perkembangan perumahan dan tanah. Tingkat kebutuhan dan daya serap masyarakat masih cukup tinggi untuk beberapa segmen perumahan. Segmen rumah menengah dengan kisaran harga Rp100-300 juta per unit diperkirakan masih akan tetap diburu di pasaran. Permasalahannya, tidak seluruh perumahan bakal menjadi incaran investor dan end user karena masih terdapatnya beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan oleh konsumen.

Berikut akan dipaparkan produk properti apa saja yang masih berpotensi untuk menjadi target investasi, dan produk apa saja yang sebaiknya dihindari terlebih dahulu pada tahun 2005.

Waktunya Menimbang-nimbang untuk Investasi Tanah

Perkembangan harga tanah relatif lebih sukar diprediksi dibandingkan produk properti lainnya. Terkadang harga tanah dapat melonjak tajam, tetapi kadang peningkatan harganya tidak terlalu signifikan. Selain itu, faktor lain yang juga menjadi penyebab peningkatan harga jual tanah, antara lain, ketersediaan infrastruktur dan pembangunan sektor komersial skala besar. Misalnya, pembangunan jalan baru dapat meningkatkan harga tanah secara instan. Demikian pula dengan pembangunan mal baru, dapat meningkatkan harga tanah dengan mudah.

Mengapa banyak investor perseorangan yang tertarik dengan properti tanah dibandingkan properti lainnya? Hal ini disebabkan oleh persepsi bahwa harga tanah kecil sekali kemungkinannya untuk mengalami penurunan. Dan, tidak semua investor mengerti bahwa tak seluruh kawasan mendapatkan tingkat kenaikan harga tanah yang cukup besar. Suatu kawasan bisa memperoleh kenaikan harga tanah sekitar di atas 15% per tahun, seperti di Pondok Indah, Pantai Mutiara, Puri Indah, Bintaro, Cibubur, dan Serpong. Sementara itu, kawasan lain terkadang kenaikan harganya hanya di bawah 5% per tahun, seperti Parung. Agar tidak terjebak dalam pemilihan lokasi, berikut sedikit kiat dan tips yang dapat dijadikan panduan bagi para investor.

Kiat Investasi berupa Tanah

Sebaiknya...

• Cari kawasan yang sedang atau akan berkembang.
• Kawasan pinggiran Jakarta masih menjadi alternatif pilihan yang menarik tentu saja dengan aksesibilitas yang baik (jalan tol atau jalan besar) serta lihat pula kondisi jalan.
• Lihat peruntukan lahan, siapa tahu ada kawasan yang sedang disiapkan pemerintah untuk peruntukan tertentu sehingga harga tanahnya melonjak.
• Infrastruktur di sekitar lokasi tanah memadai sehingga harga tanah diperkirakan akan cepat meningkat.
• Belilah tanah dengan luas yang tidak terlalu besar atau tidak terlalu kecil karena lebih memudahkan dalam proses beli-jual.
  

Hindari...

• Jangan pernah berurusan dengan tanah sengketa meskipun harganya murah.
• Kawasan yang sudah berkembang karena memiliki capital gain terlalu kecil dibandingkan kawasan yang sedang atau akan berkembang.
  

Alternatif Banyak, Cermati Ketika Membeli Rumah

Makin berkembangnya kota Jakarta turut berimbas pada kota-kota satelit baru yang berada di sekitarnya, seperti Cibubur, Depok, dan Serpong. Adapun Tangerang, Bekasi, dan Bogor sudah terlebih dahulu dikenal sebagai alternatif untuk tempat tinggal. Intinya, pemilihan lokasi rumah sebagai tempat tinggal adalah bentuk trade off antara lokasi dan transportasi. Makin tinggi harga jual perumahan yang dekat dengan pusat kota, diperkirakan biaya dan waktu transportasi akan makin berkurang, demikian pula sebaliknya.

Fenomena lain yang muncul adalah pengembang yang berlomba-lomba memberi kemudahan akses berupa jalan tol bagi penghuni perumahan untuk menuju ke pusat kota. Bahkan perumahan-perumahan berskala besar yang masuk dalam kategori kota mandiri juga mengusahakan akses tol-nya sendiri. Perumahan Bukit Sentul, Lippo Karawaci, Bumi Serpong Damai, Cikarang Baru, Bintaro Jaya, dan Lippo Cikarang merupakan sedikit dari kota mandiri yang telah memiliki akses tersendiri ke jalan tol menuju pusat kota.

Investor akan memperoleh capital gain yang lebih tinggi jika sebagian besar pembeli rumah adalah penghuni (end user). Namun, jika sebagian besar pembeli rumah adalah spekulan, maka perumahan menjadi sepi. Hal itu berimplikasi pada berkurangnya minat penghuni baru untuk bertempat tinggal di kawasan yang bersangkutan. Jika minat penghuni baru berkurang, maka investor dan spekulan pun mengalami kerugian karena capital gain rumah cenderung menurun.

Harga jual rumah diprediksikan mengalami koreksi pada tahun 2005. Ketidakpastian kondisi sosial-politik serta ekonomi akibat rencana kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) turut mempengaruhi harga jual rumah. Jika melihat tren pada tahun sebelumnya, harga jual rumah yang masih dapat dijangkau serta menjadi incaran adalah segmen menengah dengan harga jual berkisar Rp100-300 juta per unit. Namun, perlu ditekankan bahwa investor dan end user harus memperoleh informasi yang paling valid dari kondisi perumahan yang diincar. Berikut adalah sedikit tips untuk berinvestasi di sektor perumahan.

Kiat Investasi dalam Perumahan

Sebaiknya...

• Lokasi harus strategis serta memiliki aksesibilitas yang baik.
• Perumahan di kota satelit seperti Cibubur, Bekasi, Depok, Serpong, dan Tangerang masih menjadi target investasi yang baik karena berada di kawasan yang sedang berkembang.
• Rumah-rumah yang masuk dalam kategori rumah menengah (harga Rp100-300 juta) masih tetap menjadi primadona.
• Gaya rumah minimalis dan simpel sedikit lebih digemari karena menjadikan investor dan end user berkesempatan untuk menambahkan unsur kesukaannya.
• Pilih perumahan yang dikembangkan oleh pengembang yang sudah memiliki citra dan track record yang baik agar tidak mendapatkan masalah di masa mendatang.
• Perumahan yang memiliki fasilitas sosial dan komersial yang lengkap.
• Perumahan yang telah banyak dihuni.
• Pastikan surat-surat perjanjian, jadwal pembangunan, dan kompensasinya agar kita tidak dirugikan.
  

Hindari...

• Perumahan yang habis diborong oleh spekulan, lihat kondisi rumah sambil perhatikan tipikal penghuninya.
• Rumah-rumah yang terlalu mewah dan luas karena kesempatan untuk menginvestasikannya kembali membutuhkan waktu yang agak lama.
• Jangan membeli banyak unit rumah dalam satu lokasi saja, lebih baik dikombinasikan dengan perumahan yang terdapat di lokasi lainnya untuk mengurangi risiko pasar.

Sebaiknya Menahan Diri untuk Membeli Kondominium

Pasokan kondominium di pusat kota dan kawasan sekunder terus mengalami peningkatan. Fenomena peningkatan jumlah pasokan ini merupakan imbas dari tingginya permintaan pada awal-awal masa beroperasinya kondominium. Padahal tingginya permintaan tersebut dapat dikatakan sebagai permintaan semu, karena 70% pembeli kondominium sendiri adalah investor dan spekulan. Sekitar 30% lainnya adalah end user yang benar-benar menggunakan kondominium untuk dihuni. Jumlah pasokan kondominium sebelum krisis moneter diperkirakan mencapai 18.187 unit, sedangkan pada saat krisis moneter sampai dengan 2006 diperkirakan terdapat pasokan baru yang berkisar 29.832 unit. Pesatnya pertumbuhan jumlah kondominium setelah krisis moneter merupakan salah satu pertanda adanya kejenuhan pasar. Awalnya pasokan kondominium dapat terserap pasar sehingga memicu munculnya pengembang-pengembang lain yang membangun kondominium baru. Namun, "masa indah" itu tidak berlangsung lama. Daya serap pasar tidak dapat mengikuti tingginya jumlah pasokan yang masuk ke pasar. Lonjakan jumlah pasokan kondominium baru itulah yang menyebabkan gejala oversupply.

Lokasi yang strategis, meskipun tidak berada di kawasan pusat bisnis, berperan pula dalam meningkatkan harga jual kondominium, termasuk yield nya. Perlu dicermati bahwa hanya beberapa kawasan di Jakarta saja yang cocok dikembangkan sebagai kondominium, salah satunya di Jakarta Selatan. Penghuni kondominium sendiri berbeda dibandingkan apartemen. Jika penghuni apartemen lebih didominasi ekspatriat, maka penghuni kondominium sebagian besar adalah orang lokal. Berikut sedikit tips agar investor tidak terjebak dalam euforia investasi kondominium seperti masyarakat kebanyakan.

Kiat Investasi berupa Kondominium

Sebaiknya...

• Pilih kondominium yang memiliki lokasi strategis seperti dekat dengan central business district (CBD) atau dekat dengan perguruan tinggi.
• Cari kondominium dengan akses yang mudah dan lancar.
• Pertimbangkan kondominium dengan konsep yang berbeda dibandingkan kondominium yang ada di pasaran.
• Cari kondominium yang terdiri dari dua kamar karena peminatnya masih cukup besar, tentu saja dengan harga yang sesuai dengan segmen menengah.
• Pengembang kondominium sebaiknya sudah punya nama dan memiliki kompetensi di bidangnya.
  

Hindari...

• Kondominium dengan laju penjualan tinggi tetapi tingkat huniannya masih rendah kemungkinan lebih banyak diborong oleh spekulan sehingga yield nya tidak terlampau tinggi.
• Kondominium dengan konsep pengembangan yang "pasaran/ikut-ikutan" sebaiknya ditinggalkan karena sudah banyak alternatif lain di pasaran.
• Jangan memilih kondominium yang terkonsentrasi dalam satu kawasan untuk menghindari kejenuhan pasar.

Pasokan Melimpah, Kios Strata Title Tidak Usah Terlalu Diperhitungkan

Keberadaan kios di pusat perbelanjaan dengan status strata title tidak terlepas dari makin menjamurnya pasokan trade center di Jakarta dan sekitarnya. Pesatnya perkembangan kios strata title karena berbagai pihak yang terkait mendapatkan banyak keuntungan di dalamnya. Pengembang dapat memperoleh profit dalam waktu singkat, termasuk investor dan spekulan yang mendapatkan keuntungan akibat nilai pasar kios yang dimiliki melonjak berlipat kali.

Kekhawatiran baru mulai muncul akibat banyaknya kios strata title yang tidak beroperasi. Hal tersebut merupakan salah satu indikasi adanya oversupply dari pasar trade center. Akibat tidak adanya kebijakan yang jelas dalam pengaturan lokasi pusat perbelanjaan, ini membuat pengembang mengincar lokasi-lokasi yang strategis, seperti Mangga Dua dan Kelapa Gading.

Dari hasil riset PT Satyatama Graha Tara-King Sturge (SGT-KS), diketahui bahwa pasokan trade center sebelum krisis moneter hanya sebesar 53.900 meter persegi (luas bersih/NLA), berkebalikan dengan pasokan mal yang sebesar 957.925 meter persegi. Namun, setelah krisis moneter sampai dengan 2006, keadaannya menjadi bertolak belakang. Pasokan mal hanya bertambah 560.026 meter persegi, sedangkan pasokan trade center menjadi 1.214.635 meter persegi. Jadi, pasokan ruang belanja (mal dan trade center) telah melonjak secara signifikan setelah krisis moneter, dari 1.011.825 meter persegi menjadi 1.720.761 meter persegi dalam jangka waktu yang cukup singkat, yakni tahun 2000-2006. Hal ini menunjukkan lonjakan pasokan yang cukup besar, hampir dua kali lipat dari pasokan terdahulu.

Beberapa trade center yang direncanakan beroperasi, antara lain, Lindeteves Trade Center, Pondok Indah Square, Mega Glodok Kemayoran, dan Gajahmada Square. Kekhawatiran oversupply disebabkan oleh pertambahan ruang kios strata title yang sangat pesat dibandingkan sebelum masa krisis moneter. Indikasi lainnya berupa mayoritas pembeli kios di trade center sendiri berasal dari sumber yang sama, yaitu investor dan sejumlah kecil pedagang yang berekspansi.

Bagaimanapun, peran dari investor untuk menahan diri dan tidak terpancing dalam proses jual beli kios strata title mutlak dibutuhkan. Selain itu, dibutuhkan pula kecermatan dalam memilih trade center agar tidak berkompetisi langsung dengan trade center lain yang sudah eksis.

Kiat Investasi Kios Pusat Perbelanjaan

Sebaiknya...

• Lokasi trade center harus strategis serta dilalui angkutan umum untuk memudahkan aksesibilitas pengunjung.
• Bidik lokasi-lokasi baru yang memiliki kemungkinan berkembang cukup besar, terutama yang sudah dikenal sebagai kawasan perdagangan atau pusat bisnis baru.
• Anchor tenant dan pengembang memiliki peran penting dalam menjaring pengunjung. Cari tahu, karena hal itu sangat berperan dalam kenaikan harga jual kios.
• Lokasi di lantai dasar sedikit lebih mahal tetapi kenaikan harganya sangat tinggi. Perhatikan pula pola sirkulasi agar mendapatkan tempat yang paling menguntungkan.
• Pilih trade center dengan tema spesifik (menjual komoditas tertentu).
  

Hindari...

• Kios yang berada di trade center yang identik dengan kawasan rawan macet karena pengunjung diperkirakan akan enggan untuk datang.
• Trade center yang terkonsentrasi pada satu kawasan dengan tema yang sama (general) memiliki tingkat persaingan yang ketat sehingga tidak tertutup kemungkinan akan terjadi "kanibalisme" (ada trade center yang terpaksa tutup karena tidak laku).
  

Pasar Ruko Masih Cukup Potensial

Fenomena perkembangan ruko juga nyaris sama dibanding kios-kios trade center. Sering kali banyaknya jumlah pasokan tidak diimbangi dengan jumlah end user yang memanfaatkan ruko tersebut untuk berjualan. Rendahnya tingkat hunian itu juga menjadi penyebab enggannya pengunjung untuk mendatangi ruko-ruko. Makin sedikit tingkat kunjungan, akan berakibat pada menurunnya omzet pedagang sehingga harga ruko, baik harga jual maupun yield, makin terkoreksi.

Namun, sebagian besar investor dan spekulan beranggapan harga jual ruko tidak akan pernah turun, sehingga capital gain yang diharapkan pun selalu meningkat. Padahal kondisi di lapangan memperlihatkan hanya beberapa kompleks ruko saja yang menunjukkan adanya peningkatan capital gain yang cukup signifikan, selebihnya peningkatan capital gain nya relatif kecil. Sepinya tingkat kunjungan ke kompleks-kompleks ruko dapat menjadi salah satu indikasi adanya kejenuhan pasar ruko.

Bagi investor sendiri, setidaknya dapat menahan diri dengan tidak terburu-buru "menyergap" ruko-ruko baru yang sedang dipasarkan. Patokan utama ketika berinvestasi di bidang properti adalah lokasi. Perhatikan apakah lokasi yang dijadikan target investasi berada di kawasan yang sedang berkembang serta belum memiliki tingkat persaingan yang tinggi untuk produk sejenis.

Kiat Investasi di Ruko

Sebaiknya...

• Akses dengan jalan utama tetap memegang peranan penting.
• Ruko yang dekat dengan pusat perbelanjaan dapat menjadi alternatif yang baik asalkan jumlahnya belum terlampau banyak.
• Jumlah ruko berada dalam kisaran tidak terlalu banyak dan juga tidak terlalu sedikit.
• Pastikan parkir dalam kawasan ruko memadai.
  

Hindari...

• Ruko yang berada dalam kawasan perumahan tertutup lebih sedikit pengunjungnya (karena hanya berasal dari penghuni perumahan saja) sehingga tidak disarankan untuk menjadi pilihan investasi.

Jadi...
Masih ada kesempatan untuk berinvestasi, namun perlu sedikit berhati-hati untuk beberapa produk properti tertentu. Dari berbagai produk properti yang sudah dipaparkan di atas, terdapat peringkat bagi para investor yang sudah siap-siap berinvestasi, yaitu:

1. Tanah : Prospeknya sangat cerah, terutama jika berada di lokasi-lokasi yang strategis.
2. Rumah : Prospeknya masih cukup baik asalkan mengincar segmen yang "diburu" masyarakat.
3. Kondominium : Sudah terlalu banyak pasokan, lebih baik dihindari kecuali sudah ada captive market yang jelas.
4. Kios : Lebih baik menahan diri terlebih dahulu untuk berinvestasi kios strata title karena pasokan sangat berlimpah. Lihat saja lokasi yang benar-benar strategis.
5. Ruko : Sudah ada indikasi kejenuhan, maka pilih lokasi yang tepat.

Kebiasaan Mark Up Transaksi Properti

Sering kita mendengar kasus mark up, peningkatan/penggelembungan nilai sebuah proyek, untuk kepentingan oknum-oknum pejabat pemerintahan. Bagi mereka yang bisnisnya menjadi rekanan dari lembaga pemerintahan, daerah sampai ke pusat, tentu sangat paham hal satu ini. Tapi saat ini penulis bukan ingin mengemukakan kebiasaan yang ada dalam birokrasi pemerintah. Kebiasaan penggelembungan nilai produk & jasa dan proyek, juga terjadi dalam perilaku/praktek bisnis sehari-hari. Hal ini mencerminkan mentalitas sebagian masyarakat bisnis yang tidak transparan dan korup. Tidak banyak beda dengan sebagian birokrasi pemerintah.
Transaksi properti adalah sasaran “empuk” pelaku penggelembungan nilai. Selain nilai proyek, goodwill dan hal intangible, juga mudah di mark up. Semua jenis transaksi properti bisa di mark up, mulai sewa-menyewa, jual-beli dan tukar tambah / tukar guling.
Siapa pelaku penggelembungan ? Tentu orang-orang yang terlibat dan diberi otoritas oleh pihak managemen perusahaan swasta untuk melaksanakan transaksi jual-beli atau sewa-menyewa. Biasanya juga bukan pegawai rendahan, bahkan bisa melibatkan sampai pada manager dan direktur dari perusahaan. Perusahaan yang sudah terkenal dan go publik pun tidak luput dari praktek “mark up”, yang dilakukan oknum-oknum dalam perusahaan.
Alasan dilakukan “mark up” bisa bermacam-macam. Dari yang bernada untuk kepentingan perusahaan, misalnya membeli perabot atau perlengkapan tambahan sampai yang terang-terangan mengatakan untuk dibagi dengan teman-teman pelaku, yang adalah karyawan perusahaan.
Proses transaksi yang digelembungkan nilainya biasanya diketahui oleh pihak penjual atau pemilik properti. Tampaknya pihak pemilik dan penjual cukup paham dengan perilaku oknum pembeli atau penyewa. Penjual dan pemilik memang sudah merelakan dan sepakat untuk mengembalikan nilai “mark up” kepada oknum yang mewakili perusahaan tersebut.
Nilai “ mark up” juga sangat bervariasi, biasanya sekitar 10% - 30%. Tergantung pada nilai transaksinya. Pada transaksi sewa- menyewa biasanya lebih besar dibanding transaksi jual-beli. Banyak juga penjual/pemilik yang keberatan terhadap “mark up” yang berlebihan. Karena pada dasarnya penjual/pemilik terlibat dalam penipuan legal ini. Penjual/pemilik bisa menganggapnya sebagai imbalan/komisi pada oknum perusahaan. Tapi bila nilainya sudah lebih dari kewajaran nilai komisi broker, sekitar 3% - 5%, apakah hal itu bukan hal yang ilegal ?
Mark up bukan monopoli pegawai, manager dan direktur perusahaan. Bahkan pemilik perusahaan pun ada yang mengijinkan dilakukannya penggelembungan. Cara ini untuk memperbesar nilai perolehan aset properti sehingga memperbesar biaya penyusutan. Pada akhirnya mengurangi pajak yang harus dibayar. Berarti ada keuntungan ganda dari praktek tersebut. Pertama kelebihan nilai masuk kekantong pribadi pemilik. Kedua penghematan dari pembayaran pajak perusahaan.
Disisi yang lain praktek “mark up” kadang-kadang juga menguntungkan pemerintah atas pembayaran pajak pembeli & penjual. Dalam transaksi sewa-menyewa properti pajak yang harus dibayar pemilik adalah 10% dari nilai sewa. Begitu juga dalam transaksi jual-beli, ada PPh penjual 5% dan BPHTB (pajak pembeli) juga 5%. Pajak baru diuntungkan bila nilai transaksi benar diaktekan dengan nilai sebenarnya, bukan nilai NJOP (dinilai jual objek pajak).
Kalau kebiasaan melakukan “mark up” ini semakin menular akhirnya dianggap sebagai hal yang lumrah. Bagaimana kita bisa menuntut transparasi pada pemerintah ? Karena orang-orang pemerintahan juga bagian dari masyarakat yang punya kecenderungan untuk bersikap tidak transparan dan korup.

Mitos Yang Salah Dalam Menjual Rumah

Banyak orang masih memiliki cara pandang yang salah tentang peran iklan dalam menjual rumah. Ini mitos yang pertama. Setelah 14 Tahun hadirnya broker profesional di Indonesia, ditandai dengan beroperasinya ERA Indonesia, mengembangkan bisnis broker properti, terjadi perubahan yang luar biasa dalam pemasaran properti, khususnya pasar properti sekunder.
Iklan rumah saat ini mengalami perubahan yang drastis dalam hal respon / tanggapan telpon. Sebagian besar, bisa dikatakan 90% respons, yang menghubungi penjual / pemilik adalah broker properti. Sisanya 10% barulah calon pembeli. Respon pembeli yang hanya sebagian kecil terdiri dari pembeli yang belum serius (hanya cek harga), lainnya tidak cocok harga, ukuran, hadap dsb.
Singkatnya, iklan saat ini tidak memberi manfaat pada penjual rumah, tapi justru merepotkan, tanpa hasil.
Dengan semakin efektifnya jaringan antar broker, khususnya broker yang bekerja dengan eksklusif listing, maka setiap pembeli yang ada menghubungi satu atau salah satu broker yang aktif , akan mendapatkan penawaran hampir semua rumah yang ada dalam pasar properti sekunder sesuai permintaan.
Kantor broker properti yang tersebar di seluruh pelosok daerah perumahan, Branch Office ERA, jelas memudahkan pembeli menghubunginya. Tidak perlu cari data iklan satu per satu dan belum tentu cocok.
Harga dari penjual yang belum sesuai pasar / mahal, membuat calon pembeli lebih suka berhubungan dengan broker properti profesional. Kalau mujur bisa laku ?
Mitos kedua, menjual harga mahal, kalau mujur, mungkin laku ?

Pasar yang semakin banyak penawaran (supplai) dibanding kebutuhan (demand). Penyebaran Informasi yang semakin cepat dan transparan. Semakin banyaknya broker properti profesional. Hampir tidak ada pembeli potensial yang tidak / belum berhubungan dengan broker properti. Informasi harga pasar dari broker properti. Pilihan yang beragam dari broker properti untuk lokasi, tipe bangunan sangat membantu prospek buyer. Masih adakah peluang mendapat pembeli yang nyasar ? Mustahil.
Mitos ketiga, salah menentukan harga jual, yang kemahalan, tidak beresiko ? Resikonya sangat besar. Kadaluarsa dalam pasar akan terjadi, artinya rumah dipersepsi oleh pembeli. Kemungkinan ada masalah / kasus. Lingkungan tetangga menciptakan isu keangkeran rumah yang dibiarkan kosong cukup lama. Lebih buruk lagi, kalau ada penawaran semu. Penjual menganggap penawaran yang tidak serius sebagai patokan harga yang dia bisa peroleh. Akhirnya rumah tidak akan terjual dalam waktu lama, karena tidak ada lagi penawaran yang lebih baik atau sebesar harga penawaran semu tersebut.
Mitos keempat, berhubungan dengan beberapa broker open listing lebih menguntungkan dari pada dengan satu broker eksklusif listing. Pandangan yang terbalik. Efeksifitas jaringan broker hanya akan terjadi dengan eksklusif listing, yaitu peluang terjadinya co-broking. Distribusi informasi yang sangat luas, ekpos yang beragam, usaha yang optimal hanya dilakukan oleh broker yang mendapatkan eksklusif listing. Kenyataan ini merupakan kebalikan dari pemahaman penjual terhadap manfaat yang diperoleh dari broker. Dibutuhkan broker profesional untuk mengubah cara pandang tersebut.
Berhubungan dengan broker secara open listing, beresiko terhadap konflik dengan broker, antar broker bahkan broker, penjual dan pembeli.
Tugas broker profesional untuk menjelaskan keempat mitos dan meyakinkan penjual tentang benefit dari eksklusif listing. Peluang pasar sangat besar, market semakin membutuhkan peran broker, penjual sedang kesulitan, pembeli sedang butuh. Waktu yang tepat broker menjalankan bisnisnya secara profesional yaitu dengan bekerja secara eksklusif listing. Siapkah Anda?

Perbedaan Investasi Properti di Indonesia dan Amerika Serikat

Properti adalah instrumen investasi jangka panjang. Investasi apapun pasti mengandung resiko. Investor yang dapat mengelola resiko akan mendapatkan keuntungan dan menjadi kaya. Bagaimana menjadi kaya melalui berinvestasi properti ? Apakah cara investasi properti sama di Indonesia dan di Amerika Serikat ? Mengapa membandingkan Indonesia dan Amerika Serikat ?
Tulisan ini ingin membahas cerita atau pengalaman dari buku-buku yang sangat populer. Misal, Rich Dad, Poor Dad dan Nothing down yang menunjukkan cara berinvestasi di properti. Tapi sulit dipraktekkan di Indonesia. Perbedaan utama adalah pada aturan hukum dan aturan perbankan yang berlaku di Indonesia.
Di Amerika Serikat, investor dapat memperoleh pinjaman lebih dari satu pihak untuk satu jaminan surat hak yang sama (First mortgage, secondary mortgage dan third mortgage). Tentu hal ini didukung oleh aturan hukum yang ada. Pihak bank juga bersedia memberikan pinjaman dengan jaminan seperti itu. Pinjaman juga bisa diatur, tanpa angsuran 2 tahun pertama, pada tahun ketiga mulai diangsur sampai tahun kesepuluh. Hutang – piutang nampaknya dapat dilakukan dengan banyak variasi, karena didukung oleh peraturan hukum yang lengkap.
Potensi pasar sewa apartemen disana memberikan persentasi pendapatan sewa yang sangat menguntungkan secara cash flow (aliran tunai). Membeli properti dalam bentuk apartemen kecil (dengan 10 Unit S/d 15 Unit), bisa memberikan aliran dana tunai bulanan yang bahkan mampu membayar angsuran dari pinjaman dengan jaminan properti tersebut. Hal ini dimungkinkan karena bunga pinjaman yang rendah dan masa / lamanya pinjaman. Investor bahkan bisa memperoleh pinjaman tanpa uang muka dan mendapat kelebihan hasil sewa setelah dipotong angsuran sebagai penghasilannya. Tanpa modal.
Tentu masih ada investasi properti yang lain, misalnya dengan menjual kembali properti yang didapat dengan murah. Kemudahan mengalihkan kredit / pinjaman, hal ini mendukung investor yang mendapat properti murah dengan pinjaman bank dan menjual kembali dengan keuntungan. Hampir tanpa modal. Semua transaksi yang begitu mudah tentu didukung oleh aspek hukum yang kuat.
Di Indonesia juga banyak investor properti yang berhasil, tapi dengan cara yang berbeda. Aturan perpajakan yang mengenakan PPh dan BPHTB sebenarnya merupakan hambatan investor untuk mendapatkan pinjaman dari bank. Investasi tanpa modal menjadi hal yang tidak mungkin, khususnya di market sekunder.
Untuk investasi properti yang cepat menghasilkan, investor properti bermain di market primer. Biasanya, saat developer / pengembang menjual produknya dengan harga jual pre launching. Booking fee yang relatif kecil. Cara pembayaran uang muka bertahap, angsuran juga dibuat jangka panjang. Bagi investor yang membeli cepat akan mendapat keuntungan dalam hitungan bulan atau minggu, bahkan hari. Investasinya akan mendapatkan keuntungan berlipat bila segera dijual kembali. Permainan jangka pendek tersebut tentu tidak terjadi terus menerus, karena setelah masa booming properti lewat, investasinya menjadi sulit terjual kembali. Sebetulnya properti harus dipahami adalah investasi jangka panjang. Keuntungan baru bisa diperoleh lebih dari 2 (dua) tahun atau bahkan 5 (lima) tahun.
Tentu masih banyak cara investasi properti yang lebih tidak beresiko di market properti sekunder. Membeli properti untuk direnovasi dan dijual kembali banyak dilakukan oleh investor. Investasi properti untuk disewakan dalam jangka panjang juga cukup menguntungkan. Resiko kerusakan properti disewa mengurangi keuntungan investor, tapi kenaikan harga properti dapat memberi keuntungan yang memadai.
Keuntungan terbesar investasi properti di Indonesia adalah dengan menjadi pengembang. Membebaskan tanah yang nilainya masih murah dan membangun properti dalam skala besar dengan harga berlipat-lipat. Pasti dibutuhkan modal yang besar juga.
Kesimpulannya ada perbedaan yang sangat besar antara investasi properti di Indonesia dan di Amerika Serikat.