Prospek dan Kiat Investasi Properti Personal

Investasi di tanah dan perumahan masih cukup menjanjikan. Hati-hati jika menanamkan modal di kondominium, trade center, dan ruko.

Apakah produk properti masih tetap booming seperti tahun-tahun sebelumnya? Apakah produk properti merupakan salah satu bentuk investasi yang menguntungkan bagi investor? Apakah keseluruhan sektor properti memberikan tingkat keuntungan yang sama? Sektor properti mana saja yang memberikan capital gain paling besar?

Pada dasarnya seluruh produk properti memiliki siklus. Dan, sebagian produk properti yang ada saat ini hampir mencapai titik jenuhnya. Yang paling gampang dilihat adalah menjamurnya pasokan trade center di seluruh pelosok Jakarta dan sekitarnya. Daya serap end user (pedagang) patut dipertanyakan, sedangkan daya beli masyarakat juga tidak mengalami peningkatan yang signifikan. Akhirnya banyak sekali pasokan kios strata title di trade center yang dikuasai oleh investor dan spekulan, yang kurang mengerti situasi di lapangan. Hasilnya adalah harga kios cenderung menurun dan kurang menguntungkan untuk dijual kembali. Sepinya pengunjung trade center membuat pedagang pun enggan membeli atau menyewa dari investor dan spekulan. Sepinya pengunjung trade center itulah yang membuat investor dan spekulan akhirnya mengalami kerugian.

Demikian pula yang terjadi pada pasar kondominium. Pasokan yang sedemikian besar dalam waktu tiga tahun belakangan ini telah membuat pasar sedikit jenuh. Kondisi ini diperburuk dengan makin besarnya pasokan kondominium yang siap masuk ke pasar, sehingga kejenuhan pun menjadi makin nyata. Besarnya pasokan kondominium yang dipasarkan hanya dalam waktu singkat menjadi sinyal yang berbahaya, terutama jika dikaitkan dengan besaran pasokan sebelum krisis yang hanya berkisar 18.187 unit. Bandingkan dengan perkiraan pasokan sampai dengan tahun 2006 yang diperkirakan menjadi 48.019 unit

Sedikit berlawanan dengan fenomena yang ada adalah perkembangan perumahan dan tanah. Tingkat kebutuhan dan daya serap masyarakat masih cukup tinggi untuk beberapa segmen perumahan. Segmen rumah menengah dengan kisaran harga Rp100-300 juta per unit diperkirakan masih akan tetap diburu di pasaran. Permasalahannya, tidak seluruh perumahan bakal menjadi incaran investor dan end user karena masih terdapatnya beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan oleh konsumen.

Berikut akan dipaparkan produk properti apa saja yang masih berpotensi untuk menjadi target investasi, dan produk apa saja yang sebaiknya dihindari terlebih dahulu pada tahun 2005.

Waktunya Menimbang-nimbang untuk Investasi Tanah

Perkembangan harga tanah relatif lebih sukar diprediksi dibandingkan produk properti lainnya. Terkadang harga tanah dapat melonjak tajam, tetapi kadang peningkatan harganya tidak terlalu signifikan. Selain itu, faktor lain yang juga menjadi penyebab peningkatan harga jual tanah, antara lain, ketersediaan infrastruktur dan pembangunan sektor komersial skala besar. Misalnya, pembangunan jalan baru dapat meningkatkan harga tanah secara instan. Demikian pula dengan pembangunan mal baru, dapat meningkatkan harga tanah dengan mudah.

Mengapa banyak investor perseorangan yang tertarik dengan properti tanah dibandingkan properti lainnya? Hal ini disebabkan oleh persepsi bahwa harga tanah kecil sekali kemungkinannya untuk mengalami penurunan. Dan, tidak semua investor mengerti bahwa tak seluruh kawasan mendapatkan tingkat kenaikan harga tanah yang cukup besar. Suatu kawasan bisa memperoleh kenaikan harga tanah sekitar di atas 15% per tahun, seperti di Pondok Indah, Pantai Mutiara, Puri Indah, Bintaro, Cibubur, dan Serpong. Sementara itu, kawasan lain terkadang kenaikan harganya hanya di bawah 5% per tahun, seperti Parung. Agar tidak terjebak dalam pemilihan lokasi, berikut sedikit kiat dan tips yang dapat dijadikan panduan bagi para investor.

Kiat Investasi berupa Tanah

Sebaiknya...

• Cari kawasan yang sedang atau akan berkembang.
• Kawasan pinggiran Jakarta masih menjadi alternatif pilihan yang menarik tentu saja dengan aksesibilitas yang baik (jalan tol atau jalan besar) serta lihat pula kondisi jalan.
• Lihat peruntukan lahan, siapa tahu ada kawasan yang sedang disiapkan pemerintah untuk peruntukan tertentu sehingga harga tanahnya melonjak.
• Infrastruktur di sekitar lokasi tanah memadai sehingga harga tanah diperkirakan akan cepat meningkat.
• Belilah tanah dengan luas yang tidak terlalu besar atau tidak terlalu kecil karena lebih memudahkan dalam proses beli-jual.
  

Hindari...

• Jangan pernah berurusan dengan tanah sengketa meskipun harganya murah.
• Kawasan yang sudah berkembang karena memiliki capital gain terlalu kecil dibandingkan kawasan yang sedang atau akan berkembang.
  

Alternatif Banyak, Cermati Ketika Membeli Rumah

Makin berkembangnya kota Jakarta turut berimbas pada kota-kota satelit baru yang berada di sekitarnya, seperti Cibubur, Depok, dan Serpong. Adapun Tangerang, Bekasi, dan Bogor sudah terlebih dahulu dikenal sebagai alternatif untuk tempat tinggal. Intinya, pemilihan lokasi rumah sebagai tempat tinggal adalah bentuk trade off antara lokasi dan transportasi. Makin tinggi harga jual perumahan yang dekat dengan pusat kota, diperkirakan biaya dan waktu transportasi akan makin berkurang, demikian pula sebaliknya.

Fenomena lain yang muncul adalah pengembang yang berlomba-lomba memberi kemudahan akses berupa jalan tol bagi penghuni perumahan untuk menuju ke pusat kota. Bahkan perumahan-perumahan berskala besar yang masuk dalam kategori kota mandiri juga mengusahakan akses tol-nya sendiri. Perumahan Bukit Sentul, Lippo Karawaci, Bumi Serpong Damai, Cikarang Baru, Bintaro Jaya, dan Lippo Cikarang merupakan sedikit dari kota mandiri yang telah memiliki akses tersendiri ke jalan tol menuju pusat kota.

Investor akan memperoleh capital gain yang lebih tinggi jika sebagian besar pembeli rumah adalah penghuni (end user). Namun, jika sebagian besar pembeli rumah adalah spekulan, maka perumahan menjadi sepi. Hal itu berimplikasi pada berkurangnya minat penghuni baru untuk bertempat tinggal di kawasan yang bersangkutan. Jika minat penghuni baru berkurang, maka investor dan spekulan pun mengalami kerugian karena capital gain rumah cenderung menurun.

Harga jual rumah diprediksikan mengalami koreksi pada tahun 2005. Ketidakpastian kondisi sosial-politik serta ekonomi akibat rencana kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) turut mempengaruhi harga jual rumah. Jika melihat tren pada tahun sebelumnya, harga jual rumah yang masih dapat dijangkau serta menjadi incaran adalah segmen menengah dengan harga jual berkisar Rp100-300 juta per unit. Namun, perlu ditekankan bahwa investor dan end user harus memperoleh informasi yang paling valid dari kondisi perumahan yang diincar. Berikut adalah sedikit tips untuk berinvestasi di sektor perumahan.

Kiat Investasi dalam Perumahan

Sebaiknya...

• Lokasi harus strategis serta memiliki aksesibilitas yang baik.
• Perumahan di kota satelit seperti Cibubur, Bekasi, Depok, Serpong, dan Tangerang masih menjadi target investasi yang baik karena berada di kawasan yang sedang berkembang.
• Rumah-rumah yang masuk dalam kategori rumah menengah (harga Rp100-300 juta) masih tetap menjadi primadona.
• Gaya rumah minimalis dan simpel sedikit lebih digemari karena menjadikan investor dan end user berkesempatan untuk menambahkan unsur kesukaannya.
• Pilih perumahan yang dikembangkan oleh pengembang yang sudah memiliki citra dan track record yang baik agar tidak mendapatkan masalah di masa mendatang.
• Perumahan yang memiliki fasilitas sosial dan komersial yang lengkap.
• Perumahan yang telah banyak dihuni.
• Pastikan surat-surat perjanjian, jadwal pembangunan, dan kompensasinya agar kita tidak dirugikan.
  

Hindari...

• Perumahan yang habis diborong oleh spekulan, lihat kondisi rumah sambil perhatikan tipikal penghuninya.
• Rumah-rumah yang terlalu mewah dan luas karena kesempatan untuk menginvestasikannya kembali membutuhkan waktu yang agak lama.
• Jangan membeli banyak unit rumah dalam satu lokasi saja, lebih baik dikombinasikan dengan perumahan yang terdapat di lokasi lainnya untuk mengurangi risiko pasar.

Sebaiknya Menahan Diri untuk Membeli Kondominium

Pasokan kondominium di pusat kota dan kawasan sekunder terus mengalami peningkatan. Fenomena peningkatan jumlah pasokan ini merupakan imbas dari tingginya permintaan pada awal-awal masa beroperasinya kondominium. Padahal tingginya permintaan tersebut dapat dikatakan sebagai permintaan semu, karena 70% pembeli kondominium sendiri adalah investor dan spekulan. Sekitar 30% lainnya adalah end user yang benar-benar menggunakan kondominium untuk dihuni. Jumlah pasokan kondominium sebelum krisis moneter diperkirakan mencapai 18.187 unit, sedangkan pada saat krisis moneter sampai dengan 2006 diperkirakan terdapat pasokan baru yang berkisar 29.832 unit. Pesatnya pertumbuhan jumlah kondominium setelah krisis moneter merupakan salah satu pertanda adanya kejenuhan pasar. Awalnya pasokan kondominium dapat terserap pasar sehingga memicu munculnya pengembang-pengembang lain yang membangun kondominium baru. Namun, "masa indah" itu tidak berlangsung lama. Daya serap pasar tidak dapat mengikuti tingginya jumlah pasokan yang masuk ke pasar. Lonjakan jumlah pasokan kondominium baru itulah yang menyebabkan gejala oversupply.

Lokasi yang strategis, meskipun tidak berada di kawasan pusat bisnis, berperan pula dalam meningkatkan harga jual kondominium, termasuk yield nya. Perlu dicermati bahwa hanya beberapa kawasan di Jakarta saja yang cocok dikembangkan sebagai kondominium, salah satunya di Jakarta Selatan. Penghuni kondominium sendiri berbeda dibandingkan apartemen. Jika penghuni apartemen lebih didominasi ekspatriat, maka penghuni kondominium sebagian besar adalah orang lokal. Berikut sedikit tips agar investor tidak terjebak dalam euforia investasi kondominium seperti masyarakat kebanyakan.

Kiat Investasi berupa Kondominium

Sebaiknya...

• Pilih kondominium yang memiliki lokasi strategis seperti dekat dengan central business district (CBD) atau dekat dengan perguruan tinggi.
• Cari kondominium dengan akses yang mudah dan lancar.
• Pertimbangkan kondominium dengan konsep yang berbeda dibandingkan kondominium yang ada di pasaran.
• Cari kondominium yang terdiri dari dua kamar karena peminatnya masih cukup besar, tentu saja dengan harga yang sesuai dengan segmen menengah.
• Pengembang kondominium sebaiknya sudah punya nama dan memiliki kompetensi di bidangnya.
  

Hindari...

• Kondominium dengan laju penjualan tinggi tetapi tingkat huniannya masih rendah kemungkinan lebih banyak diborong oleh spekulan sehingga yield nya tidak terlampau tinggi.
• Kondominium dengan konsep pengembangan yang "pasaran/ikut-ikutan" sebaiknya ditinggalkan karena sudah banyak alternatif lain di pasaran.
• Jangan memilih kondominium yang terkonsentrasi dalam satu kawasan untuk menghindari kejenuhan pasar.

Pasokan Melimpah, Kios Strata Title Tidak Usah Terlalu Diperhitungkan

Keberadaan kios di pusat perbelanjaan dengan status strata title tidak terlepas dari makin menjamurnya pasokan trade center di Jakarta dan sekitarnya. Pesatnya perkembangan kios strata title karena berbagai pihak yang terkait mendapatkan banyak keuntungan di dalamnya. Pengembang dapat memperoleh profit dalam waktu singkat, termasuk investor dan spekulan yang mendapatkan keuntungan akibat nilai pasar kios yang dimiliki melonjak berlipat kali.

Kekhawatiran baru mulai muncul akibat banyaknya kios strata title yang tidak beroperasi. Hal tersebut merupakan salah satu indikasi adanya oversupply dari pasar trade center. Akibat tidak adanya kebijakan yang jelas dalam pengaturan lokasi pusat perbelanjaan, ini membuat pengembang mengincar lokasi-lokasi yang strategis, seperti Mangga Dua dan Kelapa Gading.

Dari hasil riset PT Satyatama Graha Tara-King Sturge (SGT-KS), diketahui bahwa pasokan trade center sebelum krisis moneter hanya sebesar 53.900 meter persegi (luas bersih/NLA), berkebalikan dengan pasokan mal yang sebesar 957.925 meter persegi. Namun, setelah krisis moneter sampai dengan 2006, keadaannya menjadi bertolak belakang. Pasokan mal hanya bertambah 560.026 meter persegi, sedangkan pasokan trade center menjadi 1.214.635 meter persegi. Jadi, pasokan ruang belanja (mal dan trade center) telah melonjak secara signifikan setelah krisis moneter, dari 1.011.825 meter persegi menjadi 1.720.761 meter persegi dalam jangka waktu yang cukup singkat, yakni tahun 2000-2006. Hal ini menunjukkan lonjakan pasokan yang cukup besar, hampir dua kali lipat dari pasokan terdahulu.

Beberapa trade center yang direncanakan beroperasi, antara lain, Lindeteves Trade Center, Pondok Indah Square, Mega Glodok Kemayoran, dan Gajahmada Square. Kekhawatiran oversupply disebabkan oleh pertambahan ruang kios strata title yang sangat pesat dibandingkan sebelum masa krisis moneter. Indikasi lainnya berupa mayoritas pembeli kios di trade center sendiri berasal dari sumber yang sama, yaitu investor dan sejumlah kecil pedagang yang berekspansi.

Bagaimanapun, peran dari investor untuk menahan diri dan tidak terpancing dalam proses jual beli kios strata title mutlak dibutuhkan. Selain itu, dibutuhkan pula kecermatan dalam memilih trade center agar tidak berkompetisi langsung dengan trade center lain yang sudah eksis.

Kiat Investasi Kios Pusat Perbelanjaan

Sebaiknya...

• Lokasi trade center harus strategis serta dilalui angkutan umum untuk memudahkan aksesibilitas pengunjung.
• Bidik lokasi-lokasi baru yang memiliki kemungkinan berkembang cukup besar, terutama yang sudah dikenal sebagai kawasan perdagangan atau pusat bisnis baru.
• Anchor tenant dan pengembang memiliki peran penting dalam menjaring pengunjung. Cari tahu, karena hal itu sangat berperan dalam kenaikan harga jual kios.
• Lokasi di lantai dasar sedikit lebih mahal tetapi kenaikan harganya sangat tinggi. Perhatikan pula pola sirkulasi agar mendapatkan tempat yang paling menguntungkan.
• Pilih trade center dengan tema spesifik (menjual komoditas tertentu).
  

Hindari...

• Kios yang berada di trade center yang identik dengan kawasan rawan macet karena pengunjung diperkirakan akan enggan untuk datang.
• Trade center yang terkonsentrasi pada satu kawasan dengan tema yang sama (general) memiliki tingkat persaingan yang ketat sehingga tidak tertutup kemungkinan akan terjadi "kanibalisme" (ada trade center yang terpaksa tutup karena tidak laku).
  

Pasar Ruko Masih Cukup Potensial

Fenomena perkembangan ruko juga nyaris sama dibanding kios-kios trade center. Sering kali banyaknya jumlah pasokan tidak diimbangi dengan jumlah end user yang memanfaatkan ruko tersebut untuk berjualan. Rendahnya tingkat hunian itu juga menjadi penyebab enggannya pengunjung untuk mendatangi ruko-ruko. Makin sedikit tingkat kunjungan, akan berakibat pada menurunnya omzet pedagang sehingga harga ruko, baik harga jual maupun yield, makin terkoreksi.

Namun, sebagian besar investor dan spekulan beranggapan harga jual ruko tidak akan pernah turun, sehingga capital gain yang diharapkan pun selalu meningkat. Padahal kondisi di lapangan memperlihatkan hanya beberapa kompleks ruko saja yang menunjukkan adanya peningkatan capital gain yang cukup signifikan, selebihnya peningkatan capital gain nya relatif kecil. Sepinya tingkat kunjungan ke kompleks-kompleks ruko dapat menjadi salah satu indikasi adanya kejenuhan pasar ruko.

Bagi investor sendiri, setidaknya dapat menahan diri dengan tidak terburu-buru "menyergap" ruko-ruko baru yang sedang dipasarkan. Patokan utama ketika berinvestasi di bidang properti adalah lokasi. Perhatikan apakah lokasi yang dijadikan target investasi berada di kawasan yang sedang berkembang serta belum memiliki tingkat persaingan yang tinggi untuk produk sejenis.

Kiat Investasi di Ruko

Sebaiknya...

• Akses dengan jalan utama tetap memegang peranan penting.
• Ruko yang dekat dengan pusat perbelanjaan dapat menjadi alternatif yang baik asalkan jumlahnya belum terlampau banyak.
• Jumlah ruko berada dalam kisaran tidak terlalu banyak dan juga tidak terlalu sedikit.
• Pastikan parkir dalam kawasan ruko memadai.
  

Hindari...

• Ruko yang berada dalam kawasan perumahan tertutup lebih sedikit pengunjungnya (karena hanya berasal dari penghuni perumahan saja) sehingga tidak disarankan untuk menjadi pilihan investasi.

Jadi...
Masih ada kesempatan untuk berinvestasi, namun perlu sedikit berhati-hati untuk beberapa produk properti tertentu. Dari berbagai produk properti yang sudah dipaparkan di atas, terdapat peringkat bagi para investor yang sudah siap-siap berinvestasi, yaitu:

1. Tanah : Prospeknya sangat cerah, terutama jika berada di lokasi-lokasi yang strategis.
2. Rumah : Prospeknya masih cukup baik asalkan mengincar segmen yang "diburu" masyarakat.
3. Kondominium : Sudah terlalu banyak pasokan, lebih baik dihindari kecuali sudah ada captive market yang jelas.
4. Kios : Lebih baik menahan diri terlebih dahulu untuk berinvestasi kios strata title karena pasokan sangat berlimpah. Lihat saja lokasi yang benar-benar strategis.
5. Ruko : Sudah ada indikasi kejenuhan, maka pilih lokasi yang tepat.